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没看懂,专家出来说说--理财窍门 如何用房屋贷款利息减税[zt] [复制链接]

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发表于 2014-10-5 21:15:54 |显示全部楼层
本帖最后由 MaFan 于 2014-10-5 21:18 编辑

http://info.51.ca/article/tzlc/swp/2014/10/04/357592.shtml

不同于美国,加拿大的房屋贷款利息没有办法抵税。但是,加拿大税务局允许纳税人使用其他方式,同样可以达到税收减免的效果。

住房贷款是很多人一生中承担的数目最大的债务,消费者自然非常关心如何才能降低贷款成本。在美国,房屋按揭贷款的利息本身就是可以抵税的。但是在加拿大,贷款的利息是否可以抵税取决于贷款的用途。用于投资的贷款利息可以抵税,个人消费类贷款的利息则不可抵税。

购买住房属于个人消费行为,不是投资,那么该怎样实现按揭贷款利息抵税呢?

20年前,维多利亚一位退休的理财策略师Fraser Smith发明了“史密斯策略”(Smith Manoeuvre),也就是先通过贷款投资,再用返还的现金还按揭住房贷款。


这种模式变相实现了按揭利息抵税,能够大幅降低按揭成本,甚至能将偿还贷款的时间提前一半。

史密斯策略具体方法


实行史密斯策略,首先可以申请一份可循环按揭贷款(readvanceable mortgage),就是将按揭贷款和房屋净值信用额度(home equity line of credit)两项业务结合在一起。

可循环按揭的借款人在还款过程中可用同一处房产作为抵押物,申请新的贷款,如汽车贷款、助学贷款等。 - 多伦多 51 网

简单来说,可循环按揭就是在你每月正常还清一块钱按揭本金(principal)的同时,银行会再借一块钱给你用来投资,这样偿还本金的资金就由纯支出转变为可抵税的投资项目。


通过这种方式取得的新贷款可以用于购买股票或进行其它投资。然后投资的利息就可以用来抵税,而投资返还的税款可以用来偿还房屋按揭贷款。



一直重复以上步骤直至房屋按揭贷款还清为止,就会为你省下大笔资金。


如果一个利率为7%的按揭贷款10万元,那么第一年的非抵税利息费用为6852元。如果将它转化为可抵税的房屋按揭,假定边际税率为40%,那么你将会从加拿大国税局(Canada Revenue Agency,CRA)收到6852×0.4=2740的退税支票。

如果按揭贷款是20万,你从CRA所收到的退税额度也会加倍,变为5481元。



策略的风险

史密斯策略的确可以大量的减少贷款成本,但是它并不适合所有人。可循环的按揭贷款增加了投资者的债务,因而也增加了投资风险。

股票等投资工具的回报率波动较大,有可能低于贷款利息,而且一旦房价出现下跌,房屋的实际价值也会缩水,这些都会让投资者业主陷入“入不敷出”的困境。  

因此史密斯策略要求投资者具有较高的风险承受能力,保证投资回报率至少高于贷款利率。

另外根据按揭贷款类型的不同,可能对提前还款有不同的处罚要求,投资者还应该在潜在的税收利益和罚款数额间进行权衡。

所以如果投资者真的想使用史密斯策略,最好提前向金融理财师和税务律师仔细咨询,看看对自己是否有可行性。

其它抵税方案

其实,还有一个方法可以更直接地用按揭贷款利息抵税,就是拥有一处房产用于租赁。购房者在自己居住的房产里分出一部分出租,或者另外购买一处租赁房产,这两种情况都可以用按揭贷款的利息抵税。

不过需要注意的是,如果购房者将自己主要住宅的一部分租赁出去,可以用来抵税的只能是用于租赁部分所产生的房贷利息。

比如,某人拥有一个带地下室的双层独立屋,其中地下室用于租赁,那么他可以抵税的部分只是整栋房子按揭贷款利息的三分之一。如果他另外拥有一套完全用于租赁的房产,那么这套租赁房产全部的按揭利息都可以用来抵税。

在用租赁房产的按揭利息抵税之前,房主需将所有租赁收入按照应纳税的收入上报。而且,租赁房产在出售时需缴纳资本所得税。  

另外根据CRA的规定,如果在家庭办公室工作时间超过50%,也可获得一些相关费用抵扣。
如果我們真的需要用謊言去打擊說謊的敵人,也許你的謊言會先被揭穿

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发表于 2014-10-5 23:22:10 |显示全部楼层
大概的意思简单说就是房屋抵押贷款,你每还一笔就马上问银行再贷出来,用于进行投资,用于投资的这部分贷款的利息可以抵税,投资的收入再用来还买房的贷款。有点绕,但核心的理念就是将你已经还了的这部分房子抵押贷款,再去投资。这里有两个贷款,一是你的买房贷款,另一个是你用房屋抵押得到的贷款,要分清二者。
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