没看懂,专家出来说说--理财窍门 如何用房屋贷款利息减税[zt]

MaFan

http://info.51.ca/article/tzlc/swp/2014/10/04/357592.shtml

不同于美国，加拿大的房屋贷款利息没有办法抵税。但是，加拿大税务局允许纳税人使用其他方式，同样可以达到税收减免的效果。

住房贷款是很多人一生中承担的数目最大的债务，消费者自然非常关心如何才能降低贷款成本。在美国，房屋按揭贷款的利息本身就是可以抵税的。但是在加拿大，贷款的利息是否可以抵税取决于贷款的用途。用于投资的贷款利息可以抵税，个人消费类贷款的利息则不可抵税。

购买住房属于个人消费行为，不是投资，那么该怎样实现按揭贷款利息抵税呢？

20年前，维多利亚一位退休的理财策略师Fraser Smith发明了“史密斯策略”（Smith Manoeuvre），也就是先通过贷款投资，再用返还的现金还按揭住房贷款。


这种模式变相实现了按揭利息抵税，能够大幅降低按揭成本，甚至能将偿还贷款的时间提前一半。

史密斯策略具体方法


实行史密斯策略，首先可以申请一份可循环按揭贷款（readvanceable mortgage），就是将按揭贷款和房屋净值信用额度（home equity line of credit）两项业务结合在一起。

可循环按揭的借款人在还款过程中可用同一处房产作为抵押物，申请新的贷款，如汽车贷款、助学贷款等。 - 多伦多 51 网

简单来说，可循环按揭就是在你每月正常还清一块钱按揭本金（principal）的同时，银行会再借一块钱给你用来投资，这样偿还本金的资金就由纯支出转变为可抵税的投资项目。


通过这种方式取得的新贷款可以用于购买股票或进行其它投资。然后投资的利息就可以用来抵税，而投资返还的税款可以用来偿还房屋按揭贷款。



一直重复以上步骤直至房屋按揭贷款还清为止，就会为你省下大笔资金。


如果一个利率为7%的按揭贷款10万元，那么第一年的非抵税利息费用为6852元。如果将它转化为可抵税的房屋按揭，假定边际税率为40%，那么你将会从加拿大国税局（Canada Revenue Agency，CRA）收到6852×0.4=2740的退税支票。

如果按揭贷款是20万，你从CRA所收到的退税额度也会加倍，变为5481元。



策略的风险

史密斯策略的确可以大量的减少贷款成本，但是它并不适合所有人。可循环的按揭贷款增加了投资者的债务，因而也增加了投资风险。

股票等投资工具的回报率波动较大，有可能低于贷款利息，而且一旦房价出现下跌，房屋的实际价值也会缩水，这些都会让投资者业主陷入“入不敷出”的困境。  

因此史密斯策略要求投资者具有较高的风险承受能力，保证投资回报率至少高于贷款利率。

另外根据按揭贷款类型的不同，可能对提前还款有不同的处罚要求，投资者还应该在潜在的税收利益和罚款数额间进行权衡。

所以如果投资者真的想使用史密斯策略，最好提前向金融理财师和税务律师仔细咨询，看看对自己是否有可行性。

其它抵税方案

其实，还有一个方法可以更直接地用按揭贷款利息抵税，就是拥有一处房产用于租赁。购房者在自己居住的房产里分出一部分出租，或者另外购买一处租赁房产，这两种情况都可以用按揭贷款的利息抵税。

不过需要注意的是，如果购房者将自己主要住宅的一部分租赁出去，可以用来抵税的只能是用于租赁部分所产生的房贷利息。

比如，某人拥有一个带地下室的双层独立屋，其中地下室用于租赁，那么他可以抵税的部分只是整栋房子按揭贷款利息的三分之一。如果他另外拥有一套完全用于租赁的房产，那么这套租赁房产全部的按揭利息都可以用来抵税。

在用租赁房产的按揭利息抵税之前，房主需将所有租赁收入按照应纳税的收入上报。而且，租赁房产在出售时需缴纳资本所得税。  

另外根据CRA的规定，如果在家庭办公室工作时间超过50%，也可获得一些相关费用抵扣。

Daniel

大概的意思简单说就是房屋抵押贷款，你每还一笔就马上问银行再贷出来，用于进行投资，用于投资的这部分贷款的利息可以抵税，投资的收入再用来还买房的贷款。有点绕，但核心的理念就是将你已经还了的这部分房子抵押贷款，再去投资。这里有两个贷款，一是你的买房贷款，另一个是你用房屋抵押得到的贷款，要分清二者。